资产评估涉及的经济行为包括产权转让、企业重组、资产抵押、资产课税、财务报告等。通常情况下，评估对象和评估范围需依据经济行为要求进行确定，评估对象和评估范围应与经济行为涉及的资产范围保持一致。

对于国有资产评估项目，《企业国有资产评估报告指南》（中评协〔2017〕42 号）规定：“应当说明委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围是否一致”。《企业国有资产评估管理暂行办法》（国务院国资委第12号令）规定：“资产评估范围与经济行为批准文件确定的资产范围是否一致，不一致的应当说明原因”。

此外，还应关注评估对象与交易对象是否一致，如果两者不一致，可能会影响评估报告的利用方式。比如，在转让部分股权的经济行为中，委托人的交易对象是股东部分权益，而评估对象的确定在实务中可能存在两种做法，一是将评估对象确定为股东部分权益，二是将评估对象确定为股东全部权益，若选择后者，则委托人需要在股东全部权益评估值基础上自行确定股东部分权益价值。

在属于增值税应税事项的资产交易中，执行对应的资产评估业务时，应与委托人充分沟通评估对象和评估范围是否包含资产交易涉及的增值税。

增值税属于价外税，资产的定价采用价税分离的方式。基于增值税的这一特征，在资产交易的评估项目中，评估范围可以包含增值税，也可以不包括增值税。如果增值税未纳入评估范围，得出的评估值为不含增值税价，委托人需在使用评估报告时另行计算增值税；如果增值税纳入评估范围，则得出的评估结果为含增值税价，委托人在使用评估报告时无需再另行计算增值税。

在属于增值税应税事项的资产交易中，通常建议将资产交易涉及的增值税纳入评估范围，特别是国有企业作为购买方的交易事项。（备注：在《评估嘉话》的后续文章中，将专门解答” 单项资产评估的评估值是否含增值税”的问题，敬请关注）

在尚未办妥产权证的不动产交易中，执行对应的资产评估业务时，应与委托人充分沟通评估对象和评估范围是否包含办理产权证涉及的契税。若评估范围包含了办理产权证涉及的契税，则得出的评估结论系以产权证已办妥为假设前提，基于该评估结论达成交易时，在交易之前办理产权证的契税由出售方承担；若评估范围未包括办理产权证涉及的契税，则得出的评估结论系以产权证未办妥为假设前提，基于该评估结论达成交易时，在交易之前办理产权证的契税由购买方承担。

评估对象为股东权益时，被评估单位的各项负债均应纳入评估范围，不得遗漏。对于实务中可能存在的无负债并购方式，评估对象和评估范围的确定有两种做法：一是评估对象为股东权益，被评估单位的各项负债均纳入评估范围，报告使用者在股东权益评估值基础上，根据被评估单位负债剥离或承担方案确定并购价；二是评估对象为业务资产组，被评估单位的负债不纳入评估范围。

评估对象为单项资产时，通常情况下并不需要将负债捆绑纳入评估范围，但也有例外情形。比如，对于尚欠工程款的建设工程，根据《中华人民共和国民法典》第八百零七条以及《最高人民法院关于审理 建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十五条、三十六条的 规定，与发包人订立建设工程施工合同的承包人享有建设工程价款优先受偿权。因此，在此类工程项目转让评估中，应明确是否将工程欠款纳入评估范围。若未将工程欠款纳入评估范围，也建议在评估报告中进行披露，以提醒报告使用者防范相关风险。

此外，对于在建工程评估项目，在确定评估对象和评估范围时，还应关注在建工程交易时点工程进度与评估基准日形象进度的差异、评估基准日在建工程形象进度与付款进度的差异、评估基准日及期后工程欠款的支付义务由哪方承担等事项。

所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。在所有权基础上，还可以派生出使用权、租赁权等其他权利。还可以创设收益权、收费权、经营权等权利。因此，在确定评估对象和评估范围时，应准确界定资产的权利类别和权利范畴，关注是否存在权利限制。

比如，在知识产权资产的评估项目中，对于著作权资产评估项目，其评估对象只能是可转让或许可的复制权、发行权、出租权等财产权，而不能包括发表权、署名权、修改权等人身权；对于专利权资产评估项目，其评估对象可区分为专利所有权和专利使用权，其中，专利使用权又可进一步细分为专利权独占许可权、独家许可权、普通许可权或其他许可形式；对于商标资产评估项目，其评估对象可区分为商标专用权和商标许可权。

又比如，对于不动产交易目的评估项目，其评估对象和评估范围应为建筑物所有权及土地使用权；而不动产租赁目的评估项目，其评估对象和评估范围应为与租赁权相关的一定期限内的使用、收益、优先购买等权益。

再比如，评估对象为收益权、收费权、经营权等权利时，应完整描述权利人享有的权利范畴以及其应承担的具体义务，避免歧义。

在企业财务报表列示的所有者权益项下，不仅包括普通股，还可能包括优先股和分类为权益工具的永续债。优先股和分类为权益工具的永续债，具有没有明确的到期期限，清偿顺序在普通债权之后、在普通股之前，股息率、利率事先设定等特点。虽然优先股和分类为权益工具的永续债在所有者权益科目列示，但优先股和分类为权益工具的永续债投资者没有投票权，不稀释公司股权，并不享有公司法规定的参与重大决策和选择管理者等股东权利，也不享有除自身价格以外的所有者权益，其实质是一种介于债权和股权之间的融资工具。

因此，对于发行了优先股以及发行了永续债且分类为权益工具的被评估单位，对其股东权益价值进行评估时，评估对象不宜界定为“股东全部权益”或“股东部分权益”，建议明确为“普通股股东全部权益”或“普通股股东部分权益”，且这种情形涉及股权价值分配，应在企业整体价值减去付息债务价值所得出的股东全部权益价值基础上，将股权价值在普通股、优先股以及分类为权益工具的永续债之间进行分配。